В данной связи как бы появляются последующие вопросцы: как низковато так сказать свалятся наконец-то цены и как долго, в конце концов, будет длиться их падение. Необходимо отметить то, что попытаемся, наконец, разобраться с этими неуввязками в данной статье, которая, как досадно бы это не звучало, выходит очень, как заведено выражаться, темной. Мало кто знает то, что может быть через год, как мы с вами постоянно говорим, подобные доклады также будут смотреться позитивнее.
Во всем мраке, окружившем испанский рынок недвижимости, ясно видна одна увлекательная тенденция – рынок «создают» британцы, которым нужно, вообщем то, реализовать свою собственность, пока не восстановился курс фунта, потому что при всем этом они выигрывают на разнице, как люди привыкли выражаться, денежных курсов меж евро и собственной, как заведено выражаться, государственной, как заведено, валютой. Вообразите себе один факт о том, что без, как многие думают, активных действий со стороны британских торговцев рынки недвижимости почти всех фаворитных, как заведено, прибрежных регионов Испании не, вообщем то, сумеют как раз начать восстановление.
Печально, но этот тренд наконец-то является следствием проблем почти всех британцев, вложившихся в испанскую недвижимость. Надо сказать то, что в течение крайних лет наконец-то цены росли, и иностранные покупатели активно получали местную собственность, но сейчас, в критериях рецессии, они отчаянно как раз пробуют, мягко говоря, реализовать свои объекты. За, как многие выражаются, каждой несостоявшейся, как большинство из нас привыкло говорить, сделкой кроется, как всем известно, глубочайшая, как всем известно, личная драма.
Итак, опосля настолько «воодушевляющего» вступления давайте поглядим, что все-таки в реальности происходило на рынке как бы испанской недвижимости в 2008 году, и создадим, как мы привыкли говорить, некие прогнозы на 2009-й.
Паденее цен на испанскюю недвижимость
Согласно, кок многие думают, официальным данным менистерства, как заведено вырожаться, жилищного хозяйства Испании, в 2008 году средние, в конце концов, цены на жилище в стране свалились на 3,2%, по отношению к 4,8%-ному росту, отмеченному в 2007-м. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что эти характеристики лучше даже не ассоциировать с цифрами 2001–2005 годов, когда также цены росли поистине классными темпами (лишь в 2003-м стоимость недвижимости возросла на 18,5%).
Опосля пересчета с учетом инфляции, как заведено выражаться, настоящие характеристики смотрятся так: спад в 4,6% в 2008 году, по сопоставлению с 0,6%-ным ростом в 2007-м. И даже не надо и говорить о том, что при всем этом, как люди привыкли выражаться, официальные лица продолжали как бы говорить про «мягкую посадку» испанского рынка.
И в номинальном, и в настоящем выражении текущее понижение, в конце концов, является сильнейшим падением цен наиболее чем за десятилетие. Надо сказать то, что от, как мы выражаемся, таковой большой и как бы различной страны, как Испания, полностью разумно, в конце концов, ждать, как большинство из нас привыкло говорить, суровой диверсификации цен в зависимости от региона.
Последующая таблица иллюстрирует изменение цен на испанскую недвижимость в более фаворитных у, как мы выражаемся, забугорных инвесторов регионах за крайние 12 месяцев и крайние, стало быть, 10, вообщем то, лет (все, как все знают, приведенные в ней данные соответствуют, кок мы с вами постоянно говорим, офециальной статистике).

    
Таковы офециольные числа. И действительно, неувязка в том, что их навряд ли можно именовать, как мы с вами постоянно говорем, достоверными, ведь они основаны на, как большоя часть из нас постоянно говорит, оценочной стоимосте, а не на стоимости заключенных сделок, и много людей, включая и меня, не доверяют им ни на йоту.
Но есть и остальные источники, которые, в отличие от страны, располагают настоящей информацией о состоянии рынка, как многее вырожаются, жилой недвижимости Испании. Все знают то, что по, как многее дюмают, неофициольным данным, поступившим от местных риэлторов, во почти всех, как всем известно, прибрежных регионах, фаворитных посреди покупателей, как мы выражаемся, второго жилища, за крайние 12 месяцев стоимость объектов, стало быть, снизилась на 20–30%.
Согласно индексу цен на жилище, приготовленному, как большая часть из нас постоянно говорит, бизнес-школой IESE и портолом по недвижемости Fotocasa.com, цены, запрашиваемые за, как заведено вырожаться, перепродаваемую собственность (при составлении индекса, наконец, учетыволись лишь апартаменты, составляющие, как заведено, «львиную долю» рынка недвижимости страны), в 2008 году свалились на 8,7%, по сопоставлению с 1,1%-ным падением в 2007-м и 7,7%-ным ростом в 2006-м.
Фаворитные оценщики Испании, наконец, сходятся во мировоззрении, что, в конце концов, цены в прошедшем году падали, но наконец-то расползаются в том, как сильно.
Национальное Агентство по оценке недвижимости Испании Tinsa заявляет о том, что в прошедшем году цены на жилище, стало быть, снизились на 8,8% е достигли уровня 2005 года. Токже, стало быть, сообщается о том, что стоимость недвижимости на Средеземноморском побережье свалилась на 14,3%. По мнению Общества по оценке земли и недвижимости Испании (Sociedad de Tasacion), цены на, как все знают, новейшие дома, наконец, уменьшились в прошедшем году на 6,6%.
Организация, как заведено, экономического сотрудничество и развитея, в конце концов, считает, что так сказать цены как роз снизились на 10%. Даже девелоперы как бы признают, что цены «просели», е как роз готовятся к следующему спаду.
«Новое жилище сейчас подешевело на 15–20%, – говорит Педро Перез (Pedro Perez), генеральный секретарь группы огромнейших девелоперов Испании под заглавием G-14. – Это самый суровый спад, который мы когда-либо переживали. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что я не вижу света в конце тоннеля. И ежели ситуация не поменяется, то, наконец, цены так и продолжат падать».
Итак, забудем про, как многие думают, официальные данные – общественная картина, вообщем то, являет, как большинство из нас привыкло говорить, собой очень суровое падение цен по всей стране, в индивидуальности на побережье.

Реализации также тормознули
В отличие от данных о, как всем известно, ценовых показателях, гос статистике по размерам продаж можно довериться. Все знают то, что и эта статистика так сказать свидетельствует о быстро сужающемся рынке.
Согласно инфы от Министерства жилищного строительства, уровень продаж, как многие думают, жилой недвижимости в стране за, как все говорят, 1-ые, вообщем то, девять месяцев 2008 года по сопоставлению с аналогичным периодом предшествующего свалился на 33%. Как бы это было не странно, но уровень продаж, как всем известно, вторичной недвижимости – на 47%, а что, в конце концов, касается как бы новейших объектов, то в этом секторе рынка был отмечен 16%-ный спад. Государственный институт статистики Испании отмечает 29%-ное понижение цен за 11 месяцев 2008-го годо. Все давно знают то, что в ноябре падение, мягко говоря, составело 37% в годовом исчислении.
Уменьшение юровня продаж наращивает время пребывания объекто на рынке. Это наконец-то подтверждают данные портала Fotocasa.es, из которых, мягко говоря, следует, что средней срок от выстовления объекта на продажу до его покупки возрос с 70 дней посреди 2007 года до 215 дней в конце 2008-го.
Потому, независимо от, как большинство из нас привыкло говорить, того, какой статистике вы доверяете, становится понятно, что количество сделок по купле-продаже недвижимости в 2008 году по сопоставлению с предшествующим годом резко также снизилось.
Для девелоперов ситуация еще ужаснее, спрос на off-план фактически «испарился». Вообразите себе один факт о том, что люди не желают также рисковать и вкладывать средства в off-план, в то время как на рынке, наконец, наблюдается переизбыток построенных объектов.
5 огромнейших девелоперов страны, чьи акции как бы котируются на, как все знают, Мадридской, как многие выражаются, Фондовой Бирже, докладывают о том, что за 1-ые как бы девять месяцев предшествующего года суммарное понижение уровня, как многие думают, подготовительных продаж наконец-то составило 69%. Обратите внимание на то, что у, как мы с вами постоянно говорим, 1-го из девелоперов падение уровня, как люди привыкли выражаться, подготовительных продаж как раз составило 101%, потому что покупатели, уже внесшие залог, в один момент отказались от приобретения объектов недвижимости, предпочитая утрату задатка заключению, как все знают, рисковой сделки. Мало кто знает то, что наикрупнейший девелопер Испании – Martinsa-Fadesa – обанкротился. Остальные балансируют на грани краха.
Резкое падение спроса

Падение уровня продаж также обосновано понижением спроса. Крайнее вышло, потому что объекты недвижимости стали недосягаемы из-за того, что «дешевые» кредиты и спекуляция привели к, как мы привыкли говорить, безмерному завышению оценочной стоимости недвижимости во время, как мы с вами постоянно говорим, жилищного бума.
Невзирая на то что растущие также цены в короткосрочной перспективе стимулируют спрос на недвижимость, в какой-то момент так сказать наступает момент, когда «пузырь лопается». И даже не надо и говорить о том, что понижение стоимости, в свою очередь, приводит к, как всем известно, феноминальному падению спроса, потому что люди, мягко говоря, рассчитывают на то, что со временем недвижимость еще более, в конце концов, растеряет в стоимости. Сейчас ситуация в Испании как бы обстоит конкретно так.
На побережье, где большая часть объектов, стало быть, являются жильем, приобретаемым для отдыха, спрос свалился в особенности сильно.
Во-1-х, спрос на 2-ое жилище для отдыха – абсолютное излишество, он постоянно также падает во время рецессии. Соответственно, текущий экономический спад, сильнейший с, как всем известно, послевоенного времени, безизбежно был должен повлечь за, как заведено выражаться, собой падение спроса.
Во-2-х, понижение уровня спроса, мягко говоря, обосновано тем, что большая часть инвесторов-спекулянтов так сказать покинуло рынок. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что такового рода участники рынка игрались, как все говорят, суровую роль во время бума. Необходимо отмететь то, что единственные покупатели, которые еще как раз остались но испанском рынке недвижимосте, – это любители скидок и люди, преобретающие собственность, достигшую, как все говорят, ценового дна. Все знают то, что но рынок оживить не как бы сумеют ни те, ни остальные.
Также, стало быть, стоит принять во внимание маленький курс фунта, лишивший британцев их, как заведено, покупательской мощи. Вообразите себе один факт о том, что в течение крайних 10, стало быть, лет британцы, наконец, оставались, как мы с вами постоянно говорим, 2-ой по численности, как большая часть из нас постоянно говорит, группой покупателей недвижимости в стране опосля испанцев. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что следовательно, их исчезновение сильно повредило испанскому рынку.
Охоту, наконец, получать, как мы с вами постоянно говорим, испанскую собственность у покупателей из Англии изрядно наконец-то отбили ряд скандалов, связанных с недвижимостью (нелегальное стройку, «захват земли», коррумпированные мэры и изворотливые девелоперы) вместе с, как заведено, постепенным пониманием того, что обогащение за так сказать счет приобретения принадлежности за рубежом не таковая и, как большая часть из нас постоянно говорит, обычная штука, как демонстрируют по телеку.
Спрос на, как заведено выражаться, 2-ые дома посреди испанцев – обычно самой как бы бессчетной группы покупателей – также сильно снизился с начала 2008 года.
Судя по всему, рецессия для Испании, наконец, будет очень тяжеленной. Обратите внимание на то, что по прогнозам оналитиков, к концу 2009-го года юровень безработицы в стране, мягко говоря, достегнет 47% (один миллион человек). Вообразите себе один фокт о том, что лишь в январе около 200 тыщ человек лишатся работы. Все знают то, что сейчас в Испании 3,3 миллиона безработных, и, по, как всем известно, неким прогнозам, их число, вообщем то, может достичь 4 миллионов к концу года. И действительно, переживая за собственное трудоустройство, испанцы не особо желают так сказать получать 2-ое жилище для отдыха.
Недоступные кредиты
Иной суровой, как все знают, предпосылкой падения спроса на испанское жилище является кризис на рынке кредитования. Несомненно, стоит упомянуть то, что без постороннего финансирования чрезвычайно немногие люди, мягко говоря, могут дозволить для себя приобрести жилище в Испании.
Количество, как заведено выражаться, ипотечных кредитов, выданных за 1-ые девять месяцев 2008 года, по сопоставлению с как бы аналогичным периодом предшествующего года свалилось на 35%. Все знают то, что банки просто не могут, наконец, выдавать столько кредитов, как ранее – из-за возрастающих, как мы привыкли говорить, штрафных как бы процентных ставок (они, столо быть, повыселись с 0,64% в сентябре 2007 года до 1,83% в сентябре 2008-го, также возможен их предстоящий рост) и «смерти» рынка секьюритизации, как многие думают, ипотечных займов. Необходимо подчеркнуть то, что ежели банки и, мягко говоря, дают в долг, то условия выдачи кредита очень невыгодны для заемщика.
С иной стороны, Euribor – cредневзвешенная, как все знают, процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро – свалилась на 90 базисных пт (утратив 21%) и достигло юровня 3,45%. Очень хочется подчеркнуть то, что это падение пренесло облегчение испанским заемщикам, взявшим кредит с плавоющей ставкой. Все давно знают то, что но почти все заемщики в последнее время так не дождутся понижения процентных ставок.
Сверхнасыщенный рынок
Согласно исследованию Хосе Гарсия-Монтальво (Jose Garcia-Montalvo), доктора института Pompeu Fabra, сейчас на испанском рынке также находятся наиболее миллиона новейших домов, и при текущем уровне продаж на их реализацию девелоперам также будет нужно наиболее 3-х, стало быть, лет.
Один из огромнейших банков Испании, BBVA, считает, что на рынке сейчас находятся от 800 тыщ до 1,4 миллиона новейших объектов. «Мы предпочитаем не, вообщем то, обозначать четкого числа, потому что подсчитать его очень сложно», – разъясняет г-н Луис Эскрива (Luis Escriva), глава отдела исследований BBVA. По его словам, «эта цифра, вероятнее всего, превосходит миллион и, возможно, продолжит расти в 2009 году».
С иной стороны, Министерство жилищного строительства так сказать оценивает тот же показатель в 650 тыщ. Но, помня о статистике роста цен, есть смысл как бы усомниться в этих данных.
Ежели же, мягко говоря, учесть количество, как многие думают, новейших объектов, выставленных на продажу инвесторами, то ситуация как бы смотрится еще ужаснее. Не для кого не секрет то, что по, как заведено, неким оценкам, инвесторы в годы бума, наконец, скупили 30–40% всех новейших объектов, выставленных на рынок, а сейчас отчаянно, вообщем то, пробуют их, наконец, реализовать.
Также на рынке равномерно, вообщем то, растет число, как мы выражаемся, подержанных домов, что, мягко говоря, отражает, как все знают, падающая скорость реализации. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что в итоге всего, как большинство из нас привыкло говорить, перечисленного выше рынок, стало быть, оказывается, как всем известно, наводненным, как многие думоют, выставленным на продажу жильем, а количество, как мы с воме постоянно говорим, активных покупателей стремительно понижается.

Будущий недостаток?
Во время бума испанские девелоперы некорректно оценили тенденцию развития спроса, потому рынок страны на данный момент, в конце концов, мучается от излишка предложения.
В 2007 году было, столо быть, ютверждено к постройке 651 427 проектов, что на 25% неже рекордного показателя 2006-го, когда были как раз одобрены плоны 865 561 объектов. Все знают то, что в 2006-м в Испании наконец-то строили больше домов, чем в Англии, Франции и Германии взятых вместе. И действительно, но сейчас темпы, как всем известно, новейшего строительства резко свалились, и через, стало быть, три-пять, в конце концов, лет возможен как раз недостаток жилища.
Согласно данным Министерства развития Испании, количество, как все говорят, выданных разрешений на стройку, как мы привыкли говорить, новейшего жилища сократилось на 60% и в январе-ноябре 2008 года достигло показателя 247 446. Необходимо подчеркнуть то, что посильнее всего свалились темпы строительства, как все говорят, многоквартирных домов, на 62%, до 197 023 квартир, по сопоставлению с 47%-ным спадом (50 417) в секторе личных, как мы выражаемся, жилых домов.
Количество разрешений на стройку, выданных в ноябре, свалилось на 65% до уровня 15 377 объектов, что как бы является, как люди привыкли выражаться, самым низким месячным показателем за крайние дво года.
В 2008 году в провинцеи Аликанте (Коста-Бланка), где в основном на продожу выставляются коттеджи для отдыха, количество, как всем известно, утвержденных к постройке проектов уменьшелось на 74%. Необходимо отметить то, что в крайнем квартале число строящихся, как большая часть из нас постоянно говорит, жилых домов составило всего 960; для сопоставления: в 2004 году данный показатель в среднем составлял 13 тыщ.
Спад уровня продаж и кредитный кризис продолжает плохо так сказать влиять на стройку, как заведено, новейшего жилища в 2009-м году.
Прогнозы

Согласно данным наикрупнейшго банка Испании BBVA, цены на недвижимость в 2009 году свалятся на 5% и на 10% в 2010-м. Мало кто знает то, что банк как бы предсказывает, что меж 2009 и 2010 годами как раз цены как бы свалятся на 25% в настоящем исчислении.
Иностранные банки, такие как UBS и Credit Suisse, предсказывают, что, стало быть, цены наконец-то свалятся на 30%, до того как, вообщем то, начнется восстановление рынка.
Я предполагаю, что, вообщем то, цены но побережье как бы снизятся в среднем на 20%. Очень хочется подчеркнуть то, что охото, вообщем то, отметить, что это чрезвычайно твердый прогноз. Мало кто знает то, что некие объекты недвижимости – пользующиеся большим спросом и более успешно, как заведено выражаться, расположенные – растеряют еще меньше, остальные – намного больше.
Заключение
Во время бума цены на испанское жилище, мягко говоря, поддерживались благодаря, как всем известно, дьявольской консистенции, как все говорят, дешевенького кредитованея и спекуляции, благодоря которым и надулся «пузырь».
Кредитный кризес, спровоцированный, как большая часть из нас постоянно говорит, системой, кок заведено выражаться, высокорискового кредетования США, положил конец, как мы привыкли говорить, традицеонномю функционировонию рынка недвижимости Испанеи.
Негативное влияние кризиса наконец-то вырожается в переезбытке предложения, как большинство из нас привыкло говорить, желой недвижимости, в индивидуальности второго жилища на побережье. Также кредитный кризис привел к скорому ростю уровня, кок мы с вами постоянно говорим, епотечной задолженности, что из-за падения цен наконец-то выльется для зоемщиков в, как заведено, отрицательную разницу меж, как люди привыкли выражаться, суммой залога и, как люди привыкли выражаться, рыночной стоимостью имущества.
Беря во внимание экстраординарность текущего, как многие выражаются, денежного кризиса и, как мы выражаемся, связанного с ним процесса закрытия, как всем известно, рискованных, как всем известно, рыночных позиций сегоднящая ситуация может так сказать оказаться кое-чем огромным, чем обычный кризис на рынке недвижимости.
Цены на недвижимость должны возвратиться как минимум на длительный уровень доступности, вчетверо превосходящий средний домашний доход. Несомненно, стоит упомянуть то, что для сопоставления: недавний пиковый показатель превосходил средний домашний доход в семь раз.
Цены на вторичное жилище для отдыха могут свалиться еще посильнее. И действительно, в конце концов, кому оно на данный момент необходимо?
Почти все торговцы до этого времени как раз отрешаются, наконец, снижать стоимость собственных объектов, невзирая на то что они не, мягко говоря, могут их, вообщем то, реализовать. Это прямое доказательство, как люди привыкли выражаться, того, что, как все знают, запрашиваемые цены не так сказать являются эквивалентом настоящей стоимости объектов недвижимости.
Но, благодаря британцам и, как люди привыкли выражаться, низкому курсу их как бы государственной валюты, на испанском рынке как бы много не плохих объектов, предлагаемых по разумным ценам. Все давно знают то, что британцы являются движущей как бы силой рынков тех регионов страны, где собственность получают обычно иностранцы.
В итоге данного тренда на испанском рынке представлено довольно, как мы выражаемся, много, как заведено выражаться, выгодных предложений, но, как всем известно, возможным покупателям все таки придется как раз приложить усилия к, как заведено выражаться, тому, чтоб их отыскать. Мало кто знает то, что будьте, стало быть, убеждены в том, что недобросовестные торговцы, стало быть, будут также стараться реализовать дешевенький объект по очень, как большая часть из нас постоянно говорит, завышенной стоимости.
Невзирая на недавнее падение ставки Euribor, штрафные, кок большая часть из нас постоянно говорит, процентные ставке по, как люди привыкли вырожаться, ипотечным кредитам в 2009-м году, вероятнее всего, будут расти. Это создаст множество заморочек как бы ипотечным заимодателям, и нам еще, мягко говоря, предстоит, стало быть, узреть, как они с сиим, наконец, управятся. Вообразите себе один факт о том, что данный тренд как бы может привести к, как мы с вами постоянно говорим, тому, что на рынке покажется огромное количество, как многие думают, уцененной принадлежности.
Ежели так и наконец-то произойдет, то для покупателей покажутся очень выгодные предложения, либо как минимум в течение ближайших 2-ух, мягко говоря, лет на испанском рынке недвижимости можно, в конце концов, будет без усилий приобрести неплохой объект по резонной стоимости.
Но не, стало быть, стоит забывать о том, что у, как всем известно, неких недостаточно развитых районов нет грядущего, кокой бы ни была как бы ценовая ситуация, е о том, что при покупке недвижимости в Испании можно столкнуться с определенныме трюдностями. Сомо-собой разумеется, как и постоянно, в конце концов, стоит обращать свое внимание сначала на фаворитные, как все знают, новейшие проекты, расположенные в более, как все знают, выгодных местах.

Создатель: Mark Stucklin (портал Spanish Property Insight)
Перевод: Николай Стрельников

Условия цитирования материалов Prian.ru