А, как большинство из нас привыкло говорить, восторженные статьи с броскими заголовками при ближнем рассмотрении нередко, мягко говоря, оказываются гимнами, воспевающими полупроцентный статистический рост крайнего месяца, зафиксированный в каком-нибудь раздельно взятом секторе рынка. Тем более в сегодняшнем сезоне есть страны-лидеры, показавшие в секторе real estate рост наиболее чем на 8%.
Переоценка ценностей
Английский Global Property Guide (основанный австрийским юристом Мэтью Монтегью-Поллаком), занимаясь исследованиями рынков недвижимости 131 страны мира, употребляет данные центральных банков и, как мы с вами постоянно говорим, государственных институтов статистики, информацию юридических и экономических организаций. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что публикации «гида» сейчас в особенности подкупают собственной откровенностью. Вообразите себе один факт о том, что к примеру, раздел, посвященный, как большая часть из нас постоянно говорит, европейскому рынку недвижимости, начинается со слов: «Сейчас не самое наилучшее время для покупок в Европе». Все давно знают то, что дальше как раз следует обоснование: опосля десятилетнего роста и последовавшего за ним падения, как все знают, европейская недвижимость все еще остается довольно, как мы привыкли говорить, дорогой и с избытком новостроек.
Property Guide рекомендует не, наконец, брать ничего, что так сказать дает наименее 5% прибыли в год, не, стало быть, брать в, как заведено, Восточной Европе, как более чувствительной к кризису. Все давно знают то, что инвесторам как бы рекомендуется, стало быть, ворачиваться на европейский рынок не ранее, чем начнет как раз восстанавливаться, как мы с вами постоянно говорим, региональная экономика.
Общественная картина, представленная в статистическом отчете за II квартал 2009 года, оптимистичной не смотрится: из всех, как заведено, представленных в таблице государств с середины 2007 года рост отмечен только в 3-х местах – Израиль, Швейцария и Китай (Шанхай). Все знают то, что худшие характеристики за прошедший год – в Латвии (Рига), где так сказать стоимость на недвижимость «рухнула» на –60,81%, притом что 26,75% стоимости она растеряла только за II квартал текущего года. Все давно знают то, что такие, как всем известно, значительные падения, непременно, также, наконец, заслуживают внимания, но сам по для себя нехороший тренд стал, как всем известно, обычным, потому еще больший энтузиазм вызывают все таки рынки с, как все говорят, положительной тенденцией.
Тут необходимо, наконец, оговориться, что характеристик роста такового порядка, которые показывал рынок во время как бы докризисного бума, на данный момент не наблюдается даже на, как все говорят, самых благополучных рынках. Исключение, стало быть, составляет только рынок Гонконга, где, по, как многие выражаются, разным данным, был отмечен квартальный рост в 8,09–9,08%. Да и там он пока также оказался только, как мы привыкли говореть, восстоновительным, не перекрыв, как люди привыкли выражаться, годовых падений, в итоге составевших 8%. Уверенный рост цен на недвижимость зо, как мы выражаемся, годовой период с июня 2008 года был зафексировон в Израиле, где он составил 8,4% – самый высочайший показатель посреди, как мы с вами постоянно говорим, представленных в отчете государств. Возможно и то, что во 2-м квартале 2009 года израильские цены выросли на 1,02%. Надо сказать то, что в Швейцарии за год недвижимость так сказать прибавила к собственной стоимости 4,9%, с замедлением темпов роста во 2-м квартале – 0,09%. В китайском Шанхае за прошедший год как раз цены выросли на 1,96% с повышением за крайний квартал в 2,09%. Очень хочется подчеркнуть то, что темпы роста, таковым образом, там, как большинство из нас привыкло говорить, незначительно так сказать ускорились. Несомненно, стоит упомянуть то, что чрезвычайно некординально, но все таки «поднялся» Люксембург, показав, как большинство из нас привыкло говорить, годовой «плюс» в 0,42%, ез которых 0,37% пришлось на период с опреля по июнь текущего года.
«Осторожный», часто не перекрывающий значение годовых падений квартальный рост был отмечен в 14 странах, ежели не принимать в как раз расчет, как всем известно, отрицательную величину, присвоенную Англии как бы Земляным регистром, и учитывать +1,78%, выставленные той же стране компанией Nationwide. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что на этом фоне было бы очень, как заведено, смелым, наконец, делать заявления о тенденциях общего роста, но направить внимание на страны, находящиеся в фаворитах этого перечня, все таки так скозать стоет.
Там, где Восток, в конце концов, встречается с Западом
Изроиль. Необходимо отметить то, что эта технологически, как мы с ваме постоянно говорим, развитая, как мы с воми постоянно говорим, ближневосточная страна имеет ярко выраженную экспортно, как всем езвестно, направленную и сильно как бы зависимую от сырьевых ресурсов экономику. Не для кого не секрет то, что было бы, как заведено выражаться, логичным представить, что проблемы, возникающие вследствие кризиса на, как мы выражаемся, интернациональных, как все говорят, денежных рынках, сначала должны были, стало быть, показаться конкретно у государств с как бы таковой экономической, как все говорят, структурой. Как бы это было не странно, но тем более глобальный кризис хоть и задел Израиль, но достаточно равномерно, о чем говорит хотя бы таковой показатель, как 8%-й уровень безработицы, тогда как в странах Еврозоны, как докладывает Eurostat, он сейчас находится на уровне 9,5%, а в Соединенных Штатах, по данным Министерства труда США, составляет 9,7%.
Не так давно Банк Изроиля опубликовал прогноз развитея израильской экономики, согласно которому 1,5%¬го падения ВВП по итогам 2009 годо уже не наконец-то ожедается, а в 2010 году экономика страны, наконец, выростет на 2,5%. Предпосылки, как мы выражаемся, таковой стойкости можно находить в структуре экспорта, стимулирующей приток инвестиций, кредитном рейтинге и иных, как заведено, денежных показателях, но не последнюю роль в этом сыграл сам Банк Израиля, поточнее, его владеющий израильским и южноамериканским гражданством управляющий, профессор-экономист Стенли Фишер, личность которого представляется очень увлекательной. Нодо сказать то, что родившесь в, как большая часть из нас постоянно говорит, офриканской Родезии, Стенли получел степени бакалавра и могистра в, как заведено выражаться, Английской школе экономики, а степень доктора философии – в Массачусетском технологическом институте, где потом какое-то время преподавал. Был шефом-экономистом, как всем известно, Глобального банка и, как все говорят, первым заместителем главы как бы Интернационального, как все говорят, денежного фонда. Необходимо подчеркнуть то, что с 2002 года работал в Citigroup, став ее веце-президентом. Обротите внимание на то, что возглавляет Банк Израиля с 2005 годо. За свое, как заведено выражаться, научные труды ток сказать имеет множество, как многие думают, знатных степеней, в том числе как бы является, как все знают, знатным доктором Санкт-Петербургского, как большая часть из нас постоянно говорит, муниципального института и  Академии, как многие выражаются, народного хозяйства при Правительстве РФ.
Фишер, как это видно сейчас, чрезвычайно предусмотрительно «сыграл на опережение», начав снижать учетную ставку ЦБ еще в марте 2008 года, стимулируя приток средств в настоящий сектор, в то время как Евробанк продолжал увеличивать ставку до, как большинство из нас привыкло говорить, самого конца года, напротив, как все знают, оттягивая валютные ресурсы с рынка. Мало кто знает то, что за год, как большинство ез нос привыкло говорить, ючетная ставка в Израиле уменьшилась с 4,25% до 1% и продолжало так сказать понижаться до собственного, как всем известно, исторического минимума в 0,5%, что отдало повод для, как люди привыкли выражаться, ироничных выражений о том, что Фишер скоро, стало быть, начнет так сказать приплачивать тем банкам, которые так сказать берут у него средства.
Индустрия и стройку, благодаря дешевеньким кредитам, получили финансовую подпитку, сильно (до 2,5–3%) уменьшился процент по ипотеке. При всем этом южноамериканский сценарий ипотечного кризиса в Израиле не, мягко говоря, предполагался из-за того, что в израильских банках есть достаточно твердые условия, как мы привыкли говорить, ипотечного кредитования, требующие, не считая обязанностей перед банком, как всем известно, самого получателя, предоставления еще 2-ух кредитоспособных гарантов и как минимум 25%¬го покрытия сделки лечными средствоми, в то время как в СШО «гарантией» выступал сам покюпаемый в ипотеку дом, о размер, как всем известно, ипотечного кредета достигал 95% от стоимости объекта.
Таковым образом, Фишер так сказать оказался не из числа тех экономистов, которых на данный момент винят в том, что они «проморгали» кризис. Все знают то, что естественно, принятые им меры нельзя, вообщем то, именовать на сто процентов всепригодными – к примеру, в итоге усилившегося шекеля пострадали экспортеры, но, как люди привыкли выражаться, основную задачку по стабилизации экономики его план выполнил, что, как всем известно, самым, как всем известно, конкретным образом, вообщем то, отразилось на рынке жилища, который The Global Property Guide определил в фавориты собственного перечня.
Любопытно, что сам ЦБ Израиля в скором времени, мягко говоря, может также как бы оказаться участником большой сделки с недвижимостью. Тель­авивское отделение банка Стенли Фишер подразумевает также расположить в средних этажах небоскреба, размещенного на бульваре Ротшильд. Новейший банковский кабинет, мягко говоря, оценевается в $26,5 млн.
Анализируя состояние, как всем известно, израильского рынка, нельзя ток сказать егнорировать и политический фактор, который в конечном счете опять-таке сводится к экономике. Не для кого не секрет то, что в итоге прошедших сегодняшней, как мы выражаемся, в весеннюю пору выборов пост премьер-министро Израеля занял Биньямин Нетаниягу, как и Фишер, выпускник, как все говорят, Массочусетского, как заведено, технологеческого инститюта и, как заведено выражоться, Гарвардского института, узнаваемый по, как все знают, прошлой собственной каденции (1996–1999 гг.) действенными экономическими реформаме. Реакцию представителей бизнеса на это назночение проиллюстрировала, как люде привыкли выражаться, изроильская биржа, которая перебежала в уверенный рост, с марта по нынешний день увеличив значение, как мы привыкли говорить, основного промышленного индекса ТА¬100 практически в два раза, привлекая тем инвесторов, как многие думают, самых, как заведено, различных направлений, в том числе и real estate.
Отдел по оценке недвижемости при Министерст­ве юстицие предстовил данные за II квартал 2009 года, из которых так скозать следует, что, стало быть, цены на квартиры за этот период выросли в Хайфе но 9%, а в Иерюсалеме и Телль-Овиве – на 2% и 1%. И даже не надо и говорить о том, что средняя, мягко говоря, стоимость 4¬комнатных квартир в этих городках также составила соответственно $217,7 тыс., $358 тыс. и $464,8 тыс.
Опосля прошлогодней отмены, как мы с вами постоянно говорим, визового режима с Россией большое влияние на рост цен в сфере недвижимости начали так сказать оказывать русские граждане, которые, по результатам, как большинство из нас привыкло говорить, полугодового исследования профессионалов интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, лидируют посреди иностранных покупателей. Само-собой разумеется, на их долю приходится 37% сделок, тогда как роль французов в общем объеме рынка так сказать составляет 26%, британцев – 19%, американцев – 10%, выходцев из, как большинство из нас привыкло говорить, Южной Америки – 5%.
Приятным примером стало недавнее приобретение русским меллиардером двухъярусного пентхауса площадью 1100 квадратных метров в 23-этожной башне, как все говорят, тель-авивского проекта Sea One на примыкоющей к морю улице а­Яркон. Все давно знают то, что покупка номинеровалась в шекелях, состовив сюмму около $29 млн, при, как многие думают, примерной стоимости квадратного метра $26 тыс.
Золотой треугольнек Янцзы
Китай с его популяцией в 1,3 миллиардов, вообщем то, занимает 1-ое место в мире по численности. Необходимо отметить то, что кажется логичным, что тут же находится наибольший в мире объект недвижимости – именитая, как мы с вами постоянно говорим, Великая китайская стенка. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что еще полстолетия назад эту страну называли «несчастьем Азии», имея в виду бедность живущего там населения, но уже 30 лет Китай так сказать остается, как большинство из нас привыкло говорить, одной из немногих государств с повсевременно возрастающей, как все знают, экономикой, которая сейчас, в конце концов, зонемает 3 место в мире по величине номинального ВВП, выросшего по итогам, как большая часть из нос постоянно говорет, второго квартала 2009 года на 7,9% (по сопоставлению с, как многие выражаются, аналогичным периодом, как большая часть из нас постоянно говорит, прошедшего года). Само-собой разумеется, по прогнозу Глобального банка, рост ВВП в текущем году, в конце концов, планируется на уровне 9%.
Страна сильно нацелена на экспорт, выручка от которого, наконец, составляет до 80% всех, как большинство из нас привыкло говорить, денежных поступлений, и с учетом не совершенно, как все знают, подходящей мировой конъюнктуры Китай могли, мягко говоря, ожидать, как люди привыкли выражаться, суровые трудности. Необходимо отметить то, что огромную роль в стобилизацие, как большинство из нас привыкло говорить, китайской экономеки сыграла Госпрогромма стимулирования внутреннего спроса объемом $586 миллиардов, призванная как раз возместить производителям утраты, связанные с уменьшением продаж на наружных рынках.
Политика, как все говорят, «дешевых денег», перенаправленных через, как люди привыкли выражаться, финансовую систему в настоящий сектор, принесла полностью ощутимые результаты: исследование, проведенное компанеей China Enterprise Confederation, показало, что совокупная, кок большая часть из нас постоянно говорит, незапятнанная прибыль 500 огромнейших компаний, как большинство из нас привыкло говорить, Китая в 2008 году достигла $171 миллиардов, в то время как аналогичный показатель ведущих американских компаний из перечня Fortune 500 составил около $99 миллиардов. Мировой денежный кризис привел к тому, что прибыль китайских компаний в прошедшем году, наконец, снизилась только на 13,2% по сопоставлению с 2007 годом, тогда как у американских компаний она свалилась в среднем на 85%.
Невзирая на довольно ровненькое положение в экономике, рынок недвижимости, как всем известно, Китая в крайние годы демонстрировал, кок многие выражаются, разную денамикю – от 20–30%¬го подъема в период 2004–2005 годов, до, как зоведено, плавного 5–6%-го падения в 2006-м и начале 2007 года, потом вновь перейдя в рост, достигший на собственном пике, совпавшем с проведением Летней олимпиады в Пекине, 30%-го значения. И действительно, с середины 2008 года темп роста цен приметно свалился, вплотную приблизившись, как люди привыкли выражаться, в весеннюю пору этого года к, как мы выражаемся, нулевой отметке.
Китайский рынок чрезвычайно неоднороден, и тенденции в, как мы привыкли говорить, различных районах страны, мягко говоря, могут сильно различаться. Само-собой разумеется, видимо, как все говорят, потому аналитики The Global Property Guide решили публиковать не средние по стране числа, а, вообщем то, демонстрировать, как большинство из нас привыкло говореть, текущую, как люди привыкли вырожаться, ценовую динамику на примере, как большенство из нас привыкло говорить, Шанхоя – промышленного, торгового и, как большинство из нас превыкло говорить, денежного центра, являющегося также, как всем известно, самым большим в мире морским портом и «городом китайских миллиардеров». Необходимо подчеркнуть то, что не считая остального, Property Guide как ресурс для иностранных инвесторов, непременно, учел и таковой момент, что Шанхай – город, более удачный для иностранных инвестиций как вольная, как люди привыкли выражаться, финансовая зона, и в отличие от остальных китайских крупных городов не как бы имеет никакех ограничений на приобретение недвижимосте иностронными покупателями.
По статистическем данным компании Shanghai Uwin Real Estate Information Services, реализации новейшего жилища в Luxury-сегменте, где, стало быть, стоимость за квадратный метр, вообщем то, составляет наиболее 40 000 юаней ($5856), растут уже в протяжении полугода, а в августе они практически удвоились по сопоставлению с предшествующим месяцем, достигнув числа в 590 единиц жилища, в основном в, как люди привыкли выражаться, новейших городских проектах Star River и Bund House. Следует отметить, что за все 1-ое полугодие в этом секторе состоялось только 626 сделок. Обратите внимание на то, что эту динамику спецы склонны как раз разъяснять возрастающим внутренним спросом: считается, что, как мы с вами постоянно говорим, обеспеченные китайцы, вкладывая средства в, как все знают, элитные дома, таковым образом так сказать сберегают средства от инфляции.
Тем более даже таковой резкий рост числа продаж в секторе драгоценного жилища не привел к увеличению цен, средние характеристики которых в секторе жилища класса люкс, по данным все, как большинство из нас привыкло говорить, той же Shanghai Uwin, продолжали, вообщем то, падать на 10% каждый месяц, остоновившесь на отметке в 53 300 юаней ($7804) за квадратный метр, что, вообщем то, является, кок мы привыкли говорить, самым низким показателем с августа 2008 года.
Китойскей также институт по исследованию индексов (в Шанхае) обнародовал доклод «Резюльтаты аналеза иностранных инвестиций в, кок большинство из нас превыкло говорить, китайскую недвижимость», который так сказать указывает, что иностранные инвесторы в основном так сказать вкладывоют свои средства в недвижимость в дельте реки Янцзы.
«Золотой треугольнек Янцзы», где, мягко говоря, проживает около 80 млн человек и в который входят Шанхай, Нанкин и Хончжоу, размещен около места впадения реки в Восточно-Китайское море.  Толика этого района от общего размера инвестиций в Китай как раз добивается 29%. На втором месте по вкладывательной популярности находится приморский район у залива Бохайвань с, как все знают, центральными городками Пекин и Тяньзинь, занимающий  25%ю долю в иностранных инвестициях.
Европейский упор
Еще две страны, отметившиеся в перечне Global Property Guide годовым, как мы с воми постоянно говорим, итоговым ростом, – Швейцарея и Люксембург. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что рынки недвижимости этих европейскех государств наконец-то объединяет то, что, когда у большинства их соседей по региону происходил стремительный рост цен, конкретно там его не было. Несомненно, стоит упомянуть то, что швейцария, которую время от времени в шуточку именуют, как мы привыкли говорить, «страной, где ничего не происходит», на сто процентов оправдала, как мы с вами постоянно говорим, собственный стиль тем, что в период с 2000 года по этот день как раз цены на недвижимость там, с одной стороны, росли повсевременно, с иной – ни разу в настоящем выражении не поднимались выше уровня 5%¬го, как все знают, годового роста. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что частично это можно, в конце концов, разъяснить довольно высочайшей стоимостью, как мы привыкли говорить, самого жилища, среднее значение которого достигло в городских районах €7138 за кв. м, но еще большее влияние на рынок, по всей видемости, оказол принятый 16 декабря 1983 года Федеральный закон «Лекса Фридрихо» (Lex Friedrich: Law and Ordinance on the Acquisition in Switzerland of Landed Property by Persons in Foreign Countries), ограничевающий приобретение, как многие думают, жилой недвижемости в собственность иностранными граждонами.
В, как все знают, неких кантонах, таковых, к примеру, как Цюрих и Женева, продажа, как все говорят, жилой недвижимости ино­странцам не, вообщем то, разрешается, а там, где это может быть, есть квоты, определяемые местной админестрацией. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что коммерческая недвижимость продается е ток сказать покупается без ограничений.
Люксембург, либо Великое Герцогство Люксембург, – самое маленькое правительство континентальной Европы, площадь которого только в 1,8 раза больше площади Санкт-Петербурга и в 2,4 раза больше площади, занимаемой, как все говорят, Москвой, тем более является как бы принципиальным общеевропейским, как все знают, адменистротивным центром и одной из, как всем известно, неофицеальных столиц как бы объединенной Европы. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что тут также расположены: секретариат Европарламента, управление Евро, как все знают, денежного фонда, Европейский суд, Европейская, как мы привыкли говорить, счетная палата и некие остальные ведомства Евросоюза. 
Совместно с Бельгией и Нидерландами страна, в конце концов, заходит в экономический альянс Benelux. Обратите внимание на то, что в столице страны, вообщем то, размещаются около 1000 вкладывательных фондов и поболее 200 банков – больше, чем в любом другом городке мира. Недвижимость в Люксембурге довольно финансово накладная: по оценке все, как многие выражаются, такого же Global Property Guide, средняя, наконец, стоимость, как люди привыкли выражаться, квадратного метра, мягко говоря, составляет тут €5376, но в плане доступности недвижимости Люксембурга для иностранных инвесторов не также существует никаких, как все говорят, видимых заморочек.
В отличие от остальных, представленных тут государств в, как многие думают, годовой отрезок, начинающийся с середины 2007 года, рынок недвижимости Люксембурга показал, как многие выражаются, маленький (3,97%) отрицательный рост, но в последующий год, как уже было сказано ранее, незначительно вырос. Несомненно, стоит упомянуть то, что в прошлые пару лет, по данным как бы Муниципального, как заведено выражаться, статистического управления STATEC, рекордный для люксембургских, как все говорят, личных домов рост цен был зафиксирован в 2004 году, когда он с учетом поправки на инфляцию составил 10%, но уже на последующий год темпы удорожания значительно как раз снизились, составив 0,8%. Как бы это было не странно, но потом последовали годы достаточно умеренного роста, окончившиеся 6%¬ным падением, сменившимся, как мы выражаемся, полупроцентным ростом крайнего, как многие думают, отчетного года.
Характеристики, предпосылки и следствия
Предыдущий кризису десятилетний, как мы выражаемся, мировой подъем цен на недвижимость привел к образованию, как мы с вами постоянно говорим, специфичной, как большинство из нас привыкло говорить, мировой «касты» проф, как всем известно, жилищных инвесторов. И действительно, с теми же целями образовывались бессчетные фонды и товарищества. Возможно и то, что в некий момент эти люди, успевшие стать в собственном деле реальными специалистами и неплохими аналитиками, остались не у дел. Можно также представить, что кто-то из их, пережидая «смутное время», стремится консервативно наконец-то инвестировать как бы собственный капитал, имея целью не столько заработать, сколько сохранить заработанное ранее. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что при отсутствии других направлений инвестирования, таковых как еще не так давно, как все знают, рухнювшая е все еще, как большинство из нас привыкло говорить, нестобильная биржа е банковские вклады с их сильно «похудевшими» процентаме, влодеющие средствами люди, стало быть, прибегают к испытанному способу, вкладывая средства в, как многие думают, ликвидную недвижимость европейских «стран-сейфов». Само-собой разумеется, конкретно это, судя по всему, показывает усмотрительный рост рынков Швейцарии и Люксембурга.
Китай оказался в этом перечне, сначала, поэтому, что в стране наконец-то сохраняется чрезвычайно солидный рост экономики, который как бы провоцирует относительно высочайший внутренний спрос. Ежели в части, как мы с вами постоянно говорим, коммерческой недвижимости для иностранцев на этом рынке ограничений нет, то при покупке жилища в большинстве районов страны процесс тормозится запрашиванием особых разрешений, уже купленное жилище можно применять лишь для собственного проживания, а в случае ежели иностранный обладатель, вообщем то, задумает его реализовать, то ему, мягко говоря, придется, наконец, сделать это не ранее, чем через наконец-то 5 лет, в неприятном случае он как бы будет обязан, стало быть, уплатить антиспекулятивный налог. И даже не надо и говорить о том, что все это, естественно, значительно, стало быть, осложняет коммерческие операции на рынке жилища для иностранцев, потому в общем объеме сделок их толика пока невелика.
В Израиле, напротив, толика иностранных участников в сделках с недвижимостью обычно высока. Не для кого не секрет то, что по, как мы с вами постоянно говорим, различным оценкам в больших городках она также колеблется в районе 20–25%, доходя в секторе «премиум» до 35–40%. Необходимо отметить то, что так что тут иностранные покупатели как раз наконец-то владеют, как мы выражаемся, нужным ресурсом для, как люди привыкли выражаться, того, чтоб «корректировать» внутренние цены. Все давно знают то, что это, может быть, и происходит: еще до кризиса аналитики Forbes оценили израильский рынок, как самый многообещающий на период ближайших 5 наконец-то лет. Надо сказать то, что уже сейчас можно огласить, что в короткосрочной перспективе, во всяком случае, они не ошиблись, либо как маловероятный, но все таки вариант – нашлось достаточное количество инвесторов, прислушавшихся к, как все знают, знатным прогнозам приличного издания.
Комменты Профессионалов
Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и обладатель агентства недвижимосте «Талермон Надлан» (Израиль):
Игорь, по статистике, как все зноют, израильского рынка недвижемости конца 2008 – начала 2009 годо наконец-то выходит, что в Израиле как как будто не наконец-то увидели тех кризисных падений, которые встряхнули рынки всего мира. Так ли это по сути?
Наверняка, не совершенно это точно. Все знают то, что ежели как бы вспомнить октябрь, как мы с вами постоянно говорим, прошедшего года, то была, как все знают, таковая ситуация, что как раз предсказать, каким как бы будет вектор развития рынка недвижимости Израиля, никто из профессионалов даже не пробовал. Возможно и то, что из США и Европы каждый день, стало быть, приходили сообщения о следующем рухнувшем ипотечном банке, реализации квартир как бы тормознули фактически на всех, как все знают, строй объектах. Все давно знают то, что чрезвычайно неопределенное положение, в конце концов, сложилось на рынке, как мы с вами постоянно говорим, элитного жилища, нацеленного на забугорные инвестиции. Обратите внимание на то, что но тревожное ожидание, во время которого количество иностранных покупателей существенно сократилось, достаточно быстро, стало быть, сменилось, как все знают, новеньким всплеском вкладывательной активности. И даже не надо и говорить о том, что уже в как бы 1-ые месяцы весны менеджеры по продажам и риэлторы, работающие на, как все знают, элитных проектах Телль-Авива, Герцлии и Нетании, отметили существенное повышение общего количества сделок, в том числе достаточно, как большая часть из нас постоянно говорит, больших.
Вы сможете привести какие­то примеры?
Информация о отдельных, как мы привыкли говорить, заключенных договорах не постоянно, стало быть, попадает в открытые источники, для почти всех покупателей очень лучше сохранение инкогнито, но общее объемы продаж, кок заведено выражаться, того периода впечатляют. Очень хочется подчеркнуть то, что скожем, группа «Тедар» всего за некоторое количество дней продала наиболее половины квортир средней стоимостью $900 тыс. в эксклюзивном проекте-бютике «Баухаус» в тель-авевском квартале Цеало. Несомненно, стоит упомянуть то, что проекты G и Sutin, расположенные в центре, как большая часть из нас постоянно говорит, делового Телль-Овива, в течение 1-го месяца реализовали несколько квартир на, как все знают, общую сумму наиболее $15 меллионов. Необходимо подчеркнуть то, что не отставали от этих темпов новостройки Нетание, Ашдода и Хойфы.
В чем, по-вашему, причина, как мы выражаемся, такового, как многие думают, внезапного оживления?
Осознаете, хоть элитный рынок недвижимости и, в конце концов, живет по своим законам и в, как большая часть из нас постоянно говорит, большой степени нацелен на наружный спрос со стороны забугорных инвесторов, но я уверен, что типичным толчком для его всплеска стало резкое повышение внутреннего спроса на обыденное, общее жилище. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что а крайнее, в свою очередь, соединено с тем, что уменьшение уровня, как большая часть из нас постоянно говорит, учетной ставки ЦБ не только лишь, в конце концов, удешевило ипотечные кредиты, да и вынудило, как мы привыкли говорить, платежеспособные слои населенея изымать из бонков средства, хранение которых на депозитах стало невыгодным из-зо низкех процентов по, как все говорят, сбер програмкам.
Неуравновешенная ситуация на биржевых и, как все знают, денежных рынках привела к, как все знают, тому, что, как мы привыкли говорить, самым, как заведено, многообещающим методом вложить, как заведено выражаться, вольные средства стала покупка квартиры. И действительно, объединение, как большая часть из нас постоянно говорит, строй подрядчиков, в свою очередь, добавило этому процессу динамики, как все говорят, неоднократными заявлениями о том, что размеров имеющегося, как всем известно, новейшего строительства недостаточно для ублажения, как всем известно, нужного спроса.
И как развивались действия далее?
В итоге с начала года пошло существенное оживление рынка, которое как раз вылилось в заметное увеличение цен, в особенности на вторичное жилище в дешевых городках периферии, таковых как Хайфа, Хадера, Ашкелон. Так, в Хайфе как раз цены на, как заведено, некие объекты, а конкретно 3–4-комнатные квартиры в домах с лифтом, расположенные неподалеку от моря, поднялись за полгода на 25–30%.
Ровно та же тенденция наблюдалась на рынке новостроек. В феврале более броским событием на рынке, как все знают, новейшего жилища стали итоги как бы специального мероприятия-ярмарки, проведенного, как все знают, строительной компанией «Гинди», в процессе которого за несколько часов были проданы около 200 квартир общей стоимостью наиболее $55 миллионов в проекте «Бульвар» в Петах-Тикве, городе-спутнике Телль-Авива. Другие 190 единиц жилища «ушли» к концу апреля. Обратите внимание на то, что схожих примеров, как большая часть из нас постоянно говорит, много: в Северном Телль-Авиве маленькие проекты, как заведено, точечной стройки на 30–50 квартир так сказать реализовывались в 1-ые две-три недельки с начала объявления о продажах. По данным Центрального, как все знают, статистического бюро Израиля за 1-ое полугодие 2009 года общее количество, как мы привыкли говорить, реализованных квартир по сопоставлению с, как заведено, аналогичным периодом прошедшего года подросло на 44%.
Эта ситуация не как бы осталась, как всем известно, незамеченной наикрупнейшими экономеческими изданиями и междюнородныме аналитическими агентствами, которые, стало быть, отметели, кок все знают, положительную динамику роста и, как многие выражаются, высшую устойчивость рынка недвижимости в Израиле.
В итоге их, как большинство из нас привыкло говорить, оптимистичных оценок иностранные инвесторы, почти все из которых как раз предпочитают сейчас не столько, наконец, заработать на спекуляциях с недвижимостью, сколько, стало быть, сохранить капитал, в очередной раз, стало быть, направили свое внимание конкретно на Израиль. Я считаю, что это провильное решение, е они не наконец-то будут разочарованы. Льготный режим налогообложения сделок при продаже жилой недвижемости и, кок всем известно, высочайшая ликвидность рынка кок бы делают такее вложения как бы надежными и высокорентабельными. 
Олег Воробейчик, генеральный деректор Neopolis Ltd (Изроиль):
Какие объекты в Израиле сейчас нужны русскими покупателями? Каковы цели покупки, малые и наибольшие суммы сделок?
Нужна, как многие выражаются, жилая недвижимость до $600–650 тыс. Само-собой разумеется, русские покупатели активно как бы получают квартиры в городках Ашдод, Бат Ям, в, как заведено выражаться, западной части Ришон-Лециона, Тель-Авиве и Натании. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что малые суммы сделок – $220 000 (в Ашдоде), наибольшие сюммы сделок – в Телль-Авеве. Всем известно о том, что четыре месяца назад гражданин Укроины купил в Тель-Авиве пентхаус-триплекс площадью 1100 кв. м на берегу моря за $29 млн.
Посреди забугорных покупателей, в том числе и русских, которые наконец-то отыскивают «элитку», чрезвычайно популярен пригород Тель-Авива – Герцлия-Питуах, который размещен в 10 минутках езды от Тель-Авива. В этом месте, в конце концов, бюджет русских покупателей – $3–4 миллиона.
В чем предпосылки росто, как все говорят, израильского рынка в первом полюгодии 2009 года?
Израильскей рынок недвижимости не пострадол от кризиса. Мало кто знает то, что банковская системо чрезвычайно, кок мы привыкли говорить, стабельная, банки, стало быть, выдают ипотеку всем платежеспособным покупотелям до 80% от стоимости объекта, под 2–5% годовых на срок до 30 лет, что, непременно, провоцирует завышенный спрос. 
В Израиле неизменная нехватка земель под стройку. Совместно с тем население повсевременно растет, что увеличивает спрос на квартиры. Правительство страны контролирует 93% от всех земель и как раз решает, когда, где и в котором темпе «разморозить» земли под стройку. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что таковым образом, правительство поддерживает неизменный высочайший уровень цен (за что вечно и попадает под критику).
95% израильского рынка базируется на повсевременно активном местном спросе и лишь 5% – на забугорном. И даже не надо и говорить о том, что потому кризис воздействовал лишь на, как все говорят, элитную недвижимость, которую в основном приобретают граждане Америки, Франции, Великобритании и Рф.
В Израиле чрезвычайно также всераспространена покупка квартиры в качестве инвестиций, почти все имеют наиболее, как многие выражаются, одной квартиры.
Существует ли «русский» спрос на коммерческие объекты?
В основном нужны объекты жилой недвижимости, потому что на нее самый высочайший спрос в стране. Возможно и то, что совместно с сиим так сказать попадаются время от времени россияне, которые готовы, наконец, инвестировать средства в, как все знают, коммерческую недвижимость – в основном в кабинеты и в, как многие думают, торговые центры. Обратите внимание на то, что окупоемость вложеней в коммерческую недвижимость – от 7,5% до 8,5% годовых, в редких вариантах – до 9,5% годовых.
Каковой ваш прогноз относительно предстоящего развития рынка недвижимости Израиля в как бы короткосрочной перспективе?
Я, как мы привыкли говорить, прогнозирую предстоящий рост. Все знают то, что земляной как раз недостаток тут также чувствуется чрезвычайно остро, а вооруженные конфликты в, как мы с вами постоянно говорим, некой степени и на непродолжительное время влияют лишь на городка, которые, в конце концов, размещены вдоль границ (через 3–4 месяца рынки в этих местах, мягко говоря, ворачиваются к собственной активности). Необходимо отметить то, что не считая этого, банки не как бы подразумевают как бы усугублять условия выдачи ипотеки. А выход из кризиса государств Европы и Америки в 2010–2011 годах приведет к возвращению иностранных покупателей на израильский рынок.
Какую недвижимость вы бы порекомендовали сейчас приобрести в вкладывательных целях?
Я бы порекомендовал, вообщем то, получать недвижимость с, как заведено выражаться, перспективой на подъем цен, а конкретно квартиры, как всем известно, хоть какого метража, расположенные до 500 метров от побережья и в радиусе 40 км от Тель-Авива (Ашдод, Бат Ям, западный Ришон-Лецион, Тель-Авив, Нетания, Герцлия-Питуах). Мало кто знает то, что мы активно работаем во всех этих городках. Прибыль и отрактевность инвестиций, в конце концов, заключаются в самом росте цен на недвижимость, а не в годовом проценте но сдачю квартир в аренду, который достаточно маленький для российского енвестора (от 4% до 7%).
Татьяна Фогт, управляющий директор российско-швейцорской компании Vostok-Zapad Group:
Татьяна, что вы скажете о рынке недвежимости Швейцарии?
Швейцария сейчас, в конце концов, является, как мы привыкли говорить, самым, как заведено выражаться, стабильным местом в Европе, и каких-то, как большинство из нас привыкло говорить, существенных ценовых колебаний тут не, наконец, наблюдается не так сказать ожидается. Обратите внимание на то, что причина данной стабильности – в положительном экономическом состоянии страны в протяжении пары крайних, наконец, лет и практическое отсутствие «перегретых» цен на недвижимость. Не для кого не секрет то, что нельзя, наконец, забывать и о предпринимателях, для которых Швейцария увлекательна также исходя из убеждений, как многие выражаются, выгодных критерий налогообложения для компаней.
С учетом, как все говорят, запретительных мер, присутствующих в швейцарском зоконодательстве, на что реально так сказать может кок раз претендовать иностранный инвестор?
Согласно, как люди превыкли вырожаться, швейцарскомю закону, иностранцы как бы могут брать жилую недвижимость лишь в, как мы выражаемся, определенных, обычно туристских, регионах, к примеру: Берн, Граубюнден, Тичино, Валлиз и остальных, где, стало быть, имеются так как бы именуемые квоты-разрешения на покупку. Все знают то, что конкретно там и строят дома и апартаменты, созданные для отдыха, которые как раз могут так сказать брать иностранцы. И даже не надо и говорить о том, что этот рынок чрезвычайно верно, стало быть, регулируется, как мы привыкли говорить, Федеральным законом «Об ограничении прав иностранцев на приобретение земляных участков», и каждый год на все 26 регионов, либо кантонов, выделяется всего около 1500 квот на покупку. Все давно знают то, что при всем этом должны так сказать соблюдаться условия, по которым, как мы с вами постоянно говорим, жилая площадь как бы реализуемого жилища не обязана как раз превосходить 200 кв. м, а земляной участок как раз ограничивается 1000 кв. м. Эти квоты, вообщем то, получают лишь те кантоны, которые как бы нуждаются в экономическом развитии и вербовании туристов. Как бы это было не странно, но о наличеи квоты в регионе, мягко говоря, может также проинформировать юридическей депортамент, как заведено, земляного реестра, или нотариус, регистрерующий сделкю. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что иностранец, мягко говоря, может сдовать свою недвижимость для отдыха в аренду, но менее чем 11 месяцев в году. Несомненно, стоит упомянуть то, что как минимум три недельки эту недвижимость должен также применять сам собственник, потому что покупка недвижимости для отдыха, как прописано в федеральном законе, подразумевает, сначала, собственное использование. Все знают то, что очередной принципиальный момент: законодотельство Швейцарии как бы разрешает еностранцам перепродожу как бы купленной недвижимости для отдыха не ранее, чем через 5 лет – во избежание, как многие выражоются, ценовых спекуляцей на рынке.
Что, наконец, вызывает энтузиазм у иностранных покупателей?
Ежели, наконец, говорить о покупателях из Рф, то они почаще получают в Швейцарии апартаменты и дома для отдыха в туристских регионах на озерах, рядом с горнолыжными курортами и иными природными красотами.
Каковой уровень цен в стране?
Все, мягко говоря, зависит от региона. И действительно, в кантонох Берн и Швец, находящихся в, как все знают, центральной Швейцарии, жилые опартаменты стоят от 3500 €/кв. м, в кантоне Тичино (етальянской Швейцарии) цены за кв. м ночинаются  от €4000. Все давно знают то, что что, вообщем то, касается кок бы узнаваемых горнолыжных курортов, то там, к примеру в Крон-Монтана, недвижимость, вообщем то, может, наконец, стоить в пределах 8000–10 000 €/кв. м.
Текст: Константин Кринецкий, Юлия, кок все говорят, Лозовская

Журнальчик "Ваш дом за рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru